今天我们来聊一聊《房屋认购书》

陈旭磊

律师

有过购房经验的人都知道，因为房屋尚未完工或者开发商不具备相关资质，这时候会与买受人签一个《房屋认购书》   《认购书》签订后，开放商将收到的钱款用于房屋建造或者办理相关资质，这期间会有一个比较长的时间差，少则1至2年，多则3至5年。随着时间的推移，房子还是原来的房子，但是房价却上涨了，很多精明的开发商，就会选择放弃原来的《认购书》，按照当前市价销售房屋。   开发商敢这样操作，是因为他们很清楚《房屋认购书》是预约合同，不是《房屋买卖合同》，一般情况下买受人是没有权利要求交付房屋的。那么问题来了，如果开发商这样操作，我们还能拿到房子吗？   其实最高院有一个关于房屋买卖合同纠纷的解释，专门明确了这个问题：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   根据这个解释，《认购书》如果想被认定为房屋买卖合同，须同时满足两个条件：一是：具备房屋买卖合同的主要内容，二是：出卖人已经收受购房款。   我们来先说第一个条件，《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容一共有13项，但在司法实践中，很多法院认为只要约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式等具体交易条款就具备了商品房买卖合同的本约条件。我们再看第二个条件，出卖人已经收受购房款，这里的购房款并不一定指全款，也包括分期支付的部分购房款。   上述条件对于，毫无防备的买受人而言，要求是十分苛刻的，而且通过诉讼途径拿回房产，周期较长，且存在一定的不确定性。所以啊，各位在签订《房屋认购书》的时候，一定要多加谨慎。